吴政办﹝2016﹞107号
各镇政府、街道办（场），区各办、局、公司，各垂直管理部门，度假区、开发区、高新区管委会及所辖各部门、农业园区、太湖新城，穹窿山风景管理区管委会：
经区政府第三十五次常务会议审议通过，现将区宅基地建房审批管理办公室制定的《关于吴中区农村宅基地建房管理工作的指导意见》转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
苏州市吴中区人民政府办公室
2016年10月8日
关于吴中区农村宅基地建房管理工作的指导意见
为进一步强化全区宅基地管理工作，满足广大农村村民的建房需求，规范农村村民建房用地行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省土地管理条例》、《苏州市市区农村居民私有住房建设规划管理暂行规定》、《关于印发苏州市宅基地管理暂行办法的通知》、《关于贯彻实施<苏州市宅基地管理暂行办法>的意见》、《苏州市村庄规划建设管理指导意见》和《苏州市古村落保护条例》等法律法规、文件精神，结合全区新一轮镇村布局规划优化调整，制定本指导意见。
一、基本原则
1．规划先行、定点建设。农村宅基地选址坚持规划先行，大力推进多规融合，实现土地利用总体规划与镇村布局规划、总体规划和村庄规划等相符合。住宅建设要定点定位，并实行《乡村建设规划许可证》和《宅基地许可证》制度，坚决杜绝“未批先建”等违法违规现象。
2．一户一宅、因地制宜。享有宅基地的对象只能是户籍在册的农村村民，一户只能拥有一处宅基地。原则上规划为“重点村”、“特色村”的自然村，允许符合建房条件的农户建房；规划为“一般村”的自然村，由所属镇（街道）结合镇村布局规划，研究确定允许翻建的范围，须经镇（街道）人代会（选民代表会议）审查同意（穹窿山风景管理区由管委会审查同意）并公告，报区国土、规划部门备案，区政府审批。涉及古村落及其他相关文物保护的农户申请建房，由镇（街道）村建办统一申报，区文物管理部门对其选址、高度、风貌、色彩等进行审核，出具审核意见后再按规定报批。
3．规范办理、控制规模。规范办理，即每季度召开区宅基地建房管理工作领导小组会议，对各地初审通过的建房事项进行统一会办；控制规模，即各地结合实际，每年年初统筹安排建房、分户、预动迁等户数及占地规模，报区政府审定后实施，切实避免村庄无序扩张。
4. 公开、公平、公正。宅基地审批要依法依规、科学实施，切实维护好村民的合法权益，保障农村村民充分享有知情权、参与权和监督权。建立问责机制，对宅基地建房工作中负有审批、管理职责的部门和相关人员履职情况加强监督，对违反有关规定、存在失职、渎职行为的责任人进行责任追究。
二、建房条件
1．按照《苏州市宅基地管理暂行办法》规定，农村村民每户宅基地面积不得超过135平方米，其中房屋建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%。现有宅基地面积超过上述标准的，申请原地翻建（移建）住宅时，宅基地面积须按上述标准核减。
2．宅基地分户按照《苏州市宅基地管理暂行办法》，结合遵循各地传统惯例综合施策。
（1）一户全为农业户口，有两个及两个以上的已婚子女的（不符合政策生育的除外），或两个及两个以上的未婚子女的（不符合政策生育的除外），其中一人已达到法定婚龄，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下，需分户的，原则上不再另行安排宅基地，一般采取不超过120平方米的公寓房安置。
（2）一户农村村民中既有农业户口，又有享受过1998年第二轮农村土地承包经营权的非农业户口的，只能按一户宅基地标准安排一处宅基地。但该户有两个及两个以上的已婚子女的（不符合政策生育的除外）或两个及两个以上未婚子女的（不符合政策生育的除外），其中一人已达到法定婚龄，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下，需分户的，对已婚的全农户家庭或达到法定婚龄的子女（农业户口）原则上不再另行安排宅基地，一般采取不超过120平方米的公寓房安置。
3．两个及两个以上的已婚子女间分户必须包括完整的家庭成员，父母以及其他长辈根据家庭协议和子女（含女婿或媳妇）合并申请，不得单独列户。
4．非农户有宅基地使用证，原房屋仍在，且户口在宅基地的所在村，可以原地翻建。
5．符合建房条件的其他类型情况，由各地在具体的实施细则中明确。
三、审批程序
宅基地建房审批按照村民申请、村核对、镇（街道）审核、区会办，两轮查勘、两轮公示的程序办理。
1．农村村民建住宅（原地翻建、移建、新建），由本人向所在村委会提出书面申请，提供并填写相关材料。
2．村委会对材料进行核对后报镇（街道）农村宅基地建房管理办公室（村建办）。
3．经镇（街道）村建办、国土所现场查勘，对符合申请条件的报镇政府（街道）会审；不符合规定的，材料退回村委会，并说明理由。
4．镇政府（街道）会审通过的，进行初审公示，时间不少于七天。公示期间如有村民提出听证要求的，由当地政府组织召开听证会，依法听取相关村民的意见。
5．农村村民宅基地原地翻建公示无异议后报区规划部门审批，区规划部门会同镇相关部门现场查勘、审查建房方案并核发《乡村建设规划许可证》；农村村民宅基地移建、新建占用农用地的，须办理农用地转用手续，再由区规划部门核发《乡村建设规划许可证》。
区国土部门对符合宅基地建房条件的进行实地查勘并审批。经批准后，区国土部门进行批后公示，公示无异议后核发《使用宅基地许可证》；对不符合建房条件的，将申报材料退回村委会，并说明理由。
6．农村村民移建使用宅基地建房经批准后，必须拆除现有房屋。镇（街道）村建办、国土所、村委会对建房户按批复进行实地放样、钉桩，并经验样确认后，建房户方可动工建造。
7．房屋竣工后，申请人应及时向房屋所在地国土所提出验收申请，经验收合格，国土资源部门按规定程序办理农房不动产产权登记。
四、工作职责
宅基地建房审批和管理工作由区国土分局统一扎口，镇（街道）及相关职能部门各司其职，密切配合，切实加强对宅基地建房的指导及监督管理。
1．镇（街道）：宅基地建房管理实行属地管理原则，强化主体责任。镇（街道）成立农村宅基地建房管理领导小组，对辖区内宅基地建房管理秩序负总责，负责辖区内农村宅基地建房审核、会办、报批、矛盾调处等相关工作；出具房屋套型、层数、立面、色彩等3～5种方案供选择；对违章、违法建房行为进行及时、有效的处置。村委会为宅基地建房管理第一责任主体，对申请人提供材料的内容真实性、安置地块、跟踪管理等内容负第一责任；负责村民宅基地建房的预审和各类矛盾的调解、处理工作。
2. 区国土分局：负责宅基地审批条件、材料等工作的审查监督，会同镇、村对违法违规建房及时制止和处理，对涉嫌构成违法占地的建房行为进行立案查处。
3. 区规划分局（度假区规划分局）：负责宅基地建房的规划许可。
4. 区住建局（度假区住建局）：负责对农村“五匠”的业务培训、管理、服务和施工行为的指导。
5. 区监察局：对宅基地建房工作中负有审批、管理职责的部门和相关单位履职情况进行监督，发现问题及时督促整改，对违反有关规定、存在失职渎职行为的责任人进行责任追究。
五、其他要求
各地农村宅基建房管理工作应当按照本意见相关要求，同时考虑各地传统惯例，尊重乡规民约，兼顾实际操作，科学合理地制定农村宅基地建房实施细则，经镇（街道）人代会（选民代表会议）审查通过后（穹窿山风景管理区由管委会批准同意），报区政府备案。涉及农村建房的各地政府和相关管理部门要加强对宅基地建房的培训和政策宣传，进一步明确和细化审批程序、费用标准、办理时限、监督管理等。
本意见实施前，申请建房条件村民已提出建房申请，但尚未取得《使用宅基地许可证》的，一律以本意见的条件和流程重新办理；已取得《使用宅基地许可证》的，不需要重新办理，以原规定为准。
原吴中区农村宅基地建房管理相关政策文件与本意见规定不一致的，以本意见为准。
本意见自印发之日起施行，由区宅基地建房审批管理办公室负责解释。